妻子偷偷卖房，后知后觉的丈夫有权追回吗？

典型案例

张晓萍工作努力，随着业务能力不断提高，职位也稳步上升，还经常去国外考察。相比之下，丈夫王兆阳就有些不思进取了。入职多年，还是一个小职员，薪资待遇也没有什么变化。两个人想法不同，矛盾也逐渐多起来。为了做长远打算，2015年4月，张晓萍以个人名义全款购买了北京市昌平区北回龙观街道某小区101室（以下简称“101号房屋”），产权登记在张晓萍个人名下，并显示为张晓萍单独所有。

2017年，王兆阳发现张晓萍与同事存在暧昧关系，为此多次和她发生争吵，并于当年12月开始分居。2018年8月，张晓萍与潘宁在某房地产中介公司见证下签订《房屋买卖合同》，约定张晓萍以300万元的市场价格将101号房屋出售给潘宁。随后，潘宁付清了全部购房款，并于2018年9月18日取得房屋所有权证书。

2019年6月，王兆阳才发现101号房屋已经被出售。他认为，101号房屋是夫妻共同财产，在未征得自己同意的情况下，张晓萍与潘宁签订的《房屋买卖合同》无效，所以起诉至法院。潘宁则主张，房屋交易之前，自己在房管局核实过，房主是张晓萍本人。中介保证过商住两用房的房主有权自行买卖，自己也支付了合理的对价并完成了房屋过户手续，请法院驳回原告的诉讼请求。

法院经审理后认为，101号房屋购买于王兆阳、张晓萍的婚姻关系存续期间，虽然登记在张晓萍个人名下，但仍属于双方的夫妻共同财产，张晓萍无权单方处分。张晓萍未经王兆阳同意出卖101号房屋属于无权处分，但无权处分并不会因此导致买卖合同无效。基于对于房屋所有权证登记所体现的公示公信效力以及对中介机构核查房源信息的可靠性的信任，潘宁支付了合理的价格，属于善意购房人，理应得到法律的保护，且现在101号房屋已经登记在潘宁名下，故对于王兆阳要求确认合同无效的主张，不予支持。

律师分析

一、婚内未经另一方同意擅自出卖房屋，房屋买卖合同并不因此而当然无效

丈夫或妻子非因家庭日常生活需要处分夫妻共同财产时，应当征得另一方的同意，未经另一方同意而私自处分夫妻共同财产的构成无权处分，但无权处分并不影响买卖合同的效力。需要注意的是，如果法院在案件审理过程中查明存在恶意串通损害第三人利益的情形时，房屋买卖合同无效。

例如，在（2019）粤03民终11864号民事判决书中，妻子未经丈夫同意以极低的价格将房屋卖给双方的婚生女儿，法院经审理后认为：“黄某作为房屋出卖人，廖某斐（买方）作为房屋买受人和廖某祥、黄某的婚生成年子女，明知涉案房屋为廖某祥与黄某的夫妻共同所有财产，却在未征得廖某祥同意的情况下，黄某、廖某斐签订二手房买卖合同，以明显不合理的低价转让涉案房屋，损害了作为房屋共有人的廖某祥的利益，其行为明显存在恶意。”最终法院判决：确认黄某与廖某斐签订房屋买卖合同无效。

二、如买受人善意取得房屋，配偶方可主张出卖方赔偿损失

《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十八条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。该规定是民法典第三百一十一条第一款善意取得制度在婚姻家庭法律关系的具体体现。

本案中，首先，从房屋所有权证来看，101号房屋登记在张晓萍个人名下，潘宁于购买前在房管局进行了必要的核实；其次，潘宁基于对中介公司的信任与张晓萍订立了《房屋买卖合同》；再次，双方房屋成交价格合理，并未存在明显低于市场价格的情况；最后，潘宁已经完成了101号房屋的过户登记手续。所以，在潘宁善意购买、支付了合理对价并完成产权过户登记手续的情况下，101号房屋的所有权现在归潘宁所有，王兆阳只能要求张晓萍赔偿损失。

除上面提到的案例外，在（2021）京01民终2739号民事判决书中，法院经审理后认为：“因涉案房屋已变更登记至他人名下，房屋不具备实际分割的现实可能性，高某要求吴某按照评估价给付其一半折价款，于法有据，法院予以支持。”

需要注意的是，婚内未经另一方同意擅自出卖房屋，离婚时，配偶方可以根据民法典第一千零九十二条的规定，主张出卖方的行为构成隐藏、转移、变卖夫妻共同财产，请求法院在离婚分割夫妻共同财产时，要求出卖方向自己支付的损失金额高于50%。例如，在（2019）京0105民初61947号民事判决书中，法院考虑到出卖方擅自处分财产给配偶方造成了损失，故酌情对配偶方予以了多分。

三、如买受人不符合善意取得房屋的要件，则配偶方可追回房屋

民法典第三百一十一条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

从法律上讲，买卖合同是属于具有债权意义的负担行为，而房屋所有权属于物权行为，因此，即便房屋买卖合同有效，也并不意味着出卖方可以取得房屋的所有权，如法院审查后认为买方不构成善意取得，则配偶方可以主张追回房屋。

买方主张自己构成善意取得，必须同时满足以下3个要件：

1.受让不动产时属于善意购买。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》的规定，对于“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。

2.房屋买卖的价格合理，转让对价过低有恶意串通损害配偶方利益的嫌疑。

3.房屋已办理完产权变更登记手续，如房屋产权未变更至买方名下，则不构成善意取得。例如，在（2019）浙民再220号民事判决书中，法院提到：“根据查明事实，董某（出卖方）未经共同共有人林某（配偶方）同意将案涉房屋出卖给邵某（买方），在本案二审判决生效前案涉房屋尚未变更登记到名下，不符合法律规定不动产善意取得必须具备已经办理产权登记手续的条件，因此邵某不能取得案涉房屋的所有权。

律师建议

一、建议当事人在房产证中署名

实务中，婚姻关系存续期间内购房只登记在一方名下的情况非常常见。但只将房屋登记在某一方名下，非产权登记方就失去了对房屋的控制，如产权登记方将房屋擅自处分，买受方符合善意取得的要件时，非产权登记方只能向配偶方主张损害赔偿。而一旦配偶方将房屋出售款挥霍一空，非产权登记方的权利将无法得到保障。因此，律师建议在购房时尽量以夫妻双方名义购买，在办理产权证时也将房屋登记在双方名下，双方之间互相制约，相互监督。

二、如发现一方擅自处分夫妻共同财产但未过户，立即提起诉讼并申请法院保全房屋

如发现配偶方擅自将房屋出卖但房屋还没有过户到买方名下，建议当事人立即向法院申请保全。保全成功后，买方将无法再进行过户登记，自然就不符合善意取得的要件，当事人可以提起诉讼要求追回房屋。

很多当事人都像案例中的王兆阳一样，在得知配偶私自将房屋出售给第三人以后，向法院起诉请求确认买卖合同无效，而不是要求返还房屋。一旦诉讼请求被驳回，还需要另行提起诉讼要求分割售房款。以北京地区为例，从立案到最终拿到生效判决，极有可能耗时一年以上，整个流程下来将会花费大量时间精力,所以，诉讼方向一定要选对。